Инвестиции в недвижимость: полезные советы экспертов

Утверждение «Инвестиции в недвижимость – это самый выгодный и надежный способ вложения денег» слышится отовсюду. По запросу можно найти уйму статей о том, как модно инвестировать в недвижимость, окупаемость инвестиций в недвижимость, инвестиции в зарубежную недвижимость и множество других историй, где инвесторы делятся личным опытом о том, как на недвижимости «поднимать 300% годовых». Главным плюсом недвижимости называют то, что она не падает в цене или всегда поднимается и дорожает дальше, и если вы вложились в недвижимость – то можно не бояться инфляции. Как обстоят дела с инвестициями в недвижимость в Калуге, и так ли это на самом деле гладко и легко, как пишут? Мы постарались найти всю возможную информацию по теме и хотим поделиться ей с вами.

Какая недвижимость выгоднее всего для инвестиций

Разумеется, вопрос не праздный. Каждый вид недвижимости сопряжен с определенными рисками и определенными моментами, которые стоит учитывать. Мы решили осветить два самых популярных пункта – это инвестиции в жилую недвижимость и в гаражи и парковочные места. Дело в том, что эти два варианта доступны и частным инвесторам, в отличие от коммерческой недвижимости, и не требуют особых знаний налогового учета и бухгалтерии.

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость – самые популярные и оцениваются как несущие самый низкий риск. Более того, опытные игроки рынка недвижимости утверждают, что сейчас – самое время купить элитную квартиру с целью заработать на ней, если у вас есть возможности. Почему?

Как ни странно, но определенную роль в этой ситуации сыграл Крым. Несколько лет назад, когда Крым присоединился к России, правительства других стран объявили о введении санкций. В прошлом году началась обоюдная война запретов. Из-за происходящего на мировом рынке рубль продолжает оставаться на дне. Однако многие аналитики утверждают, что острая фаза кризиса миновала, причем в этом сходятся и российские, и зарубежные эксперты. Итогом санкционных войн и кризиса стало серьезное снижение цен на недвижимость. Однако опыт прошлого кризиса 2008-2009 стал очередным подтверждением того, что после спада с ростом спроса на квартиры и дома растут и их цены, не просто быстро возвращаясь к прежней отметке, но и превышая старые цены. В итоге люди начинают искать, куда вложить средства, и это также может повлиять на рост цен.

Более того, эксперты прогнозируют, что в следующем году можно ожидать серьезного роста цен на недвижимость в целом – поскольку 1 июля вступил в силу закон о защите прав дольщиков. Собственно, уже с этого года возник рост спроса на квартиры – многие поторопились купить квартиры до 1 июля. Полный переход на проектное финансирование ожидается 1 июля 2019-го года, и тогда ожидается повышение цен на жилье на 15%. Велика вероятность, что часть компаний уйдет с рынка, поскольку не сможет работать в новых довольно жестких условиях. Но даже плановый рост цен на недвижимость составляет примерно 10% в год. Спрос стимулирует и снижение ставок по ипотеке. Те, кто успел начать строительство до 1 июля 2018-го года работают по старым правилам, тем же, кто не успел, придется играть по новым. Напомним также, что по новым правилам на ранних стадиях строительства квартиры продаваться уже не будут.

Как заработать на инвестициях в недвижимость?

Именно с целью получить прибыль в недвижимость инвестируют с двумя целями:

• Перепродать с наценкой,
• Сдавать в аренду.

Инвестиции с целью перепродажи

Как ни странно, но купить квартиру до сдачи дома в эксплуатацию даже по новым правилам будет дешевле, чем покупать уже готовую в уже сданном доме. Покупаете жилье в строящемся доме, дожидаетесь его сдачи, делаете ремонт и перепродаете с наценкой. Что интересно – согласно мнению экспертов самый большой рост цен виден на элитное жилье и самое дешевое. Разумеется, ваша выгода зависит от ваших возможностей – чем дороже квартира, тем больший доход вы можете получить.

На что обратить внимание при выборе квартиры:

• Где находится квартира. Низкая цена на жилье – это здорово, но купили ли бы вы его для себя? Люди, арендующие жилье предпочитают выбирать его поближе либо к работе, либо к остановкам общественного транспорта. Впрочем, если вы решили инвестировать в элитное жилье – то на мелочи вроде района можно не обращать внимания, у большинства таких людей есть автомобили, а жилой комплекс оснащен забором, системой видеонаблюдения, и на эту территорию просто так не зайти.
• Планировка помещений. Совмещенный/раздельный санузел, изолированные комнаты, есть ли балкон/лоджия.
• Состояние жилья. Разумеется, если вы покупаете жилье в элитной новостройке, то и ремонт придется делать вам, и ремонт этот должен быть недешевый. Позиционирование жилья диктует публику, которая будет здесь жить.
• Инфраструктура. Опять же, почти не имеет значения в случае элитных новостроек, где у всех владельцев есть транспортные средства, но весьма важна, если район средний. Хотя во многих случаях район подстраивается под новостройку – а если эта новостройка большая и элитная, то она наверняка «обрастет» необходимой инфраструктурой.
• "Чистота" документации, гарантирующая безопасность сделки. Стоит тщательно проверять все документы и обязательно заранее запросить выписку ЕГРН онлайн

. Именно выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости является гарантом того, что сделка не будет иметь "подводных камней", произойдет в рамках закона, а покупатель обезопасит свои финансы от мошенников.

Нередко для покупателей и арендаторов играет роль вид из окна и этаж. И все чаще даже арендаторы спрашивают про соседей за стеной и на лестничной площадке, а также репутацию района в целом.

Выгодно покупать квартиры без помощи риэлтора, но это весьма опасно. Впрочем, от «черных риэлторов» тоже никто не застрахован. В общем, лучшим решением пока считается покупка квартиры у компании-застройщика напрямую – тогда ваш доход будет еще больше.

Инвестиции с целью дальнейшей сдачи в аренду

Покупка квартиры с целью последующей сдачи в аренду – это возможность получить долговременный источник дохода. Учитывая, что цены на аренду недвижимости достаточно стабильны, а аренда квартир всегда пользуется спросом, то прибыль обеспечена.

Сдавать жилье в аренду – это не всегда пассивный доход, поскольку существует два основных пути аренды:

• Сдача квартиры на длительный срок
• Сдача квартиры на сутки/часы.

Последний пункт обычно выбирают владельцы квартир в центре города. Серьезным плюсом такого решения называют довольно высокий доход. Действительно, сдавая квартиру на сутки/часы, вы можете получить доход, который в два-четыре раза превысит доход от сдачи квартиры на длительный срок. Однако такой доход сложно назвать пассивным.

Во-первых, вам придется постоянно искать жильцов, заселять и выселять их, заниматься уборкой – ведь в таком жилье все всегда должно быть готово к сдаче в аренду. Постоянно – это не раз в неделю, это, возможно, каждый день, через день, каждые два-три дня. Вдобавок нередко снимают жилье ночью, ранним утром, посреди буднего дня.

Во-вторых, это стабильные расходы на рекламу, поскольку она всегда должна быть на виду. Обычно пользуются известными сервисами и сайтами объявлений. Конечно, через какое-то время у владельцев таких квартир скапливается своя база клиентов, но первое время придется побегать с рекламой и решением вопросов.

В-третьих, нередко квартиры на сутки снимают представители «древнейшей профессии» или их клиенты/клиентки, а это – гарантия испорченных отношений с соседями.

В-четвертых, недостаток посетителей. Калуга – не самый популярный туристический центр, поэтому особо крупного потока туристов здесь обычно не наблюдается.

В-пятых, если вы всерьез хотите заняться таким бизнесом – то лучше и проще всего будет оформиться как ИП. Часто квартиры на сутки снимают командировочные, а им необходимы документы.

Ну и последнее – это необходимо быть готовым к убыткам, если гости натворят дел. А таких случаев в Сети описано немало.

Можно ли уверенно утверждать, что деньги окупят ваши затраты времени? Опытные инвесторы говорят, что такое решение приносит хороший доход, но для этого у вас не должно быть постоянной работы, чтобы быть готовым в любой момент решать вопросы, а таких квартир должно быть несколько, чтобы доход от них приносил прибыль, окупающую убытки и достаточную для жизни.

Плюсы сдачи на длительный срок очевидны – вы выбираете одних арендаторов и заключаете договор на срок от месяца. Конечно, вам придется время от времени их навещать – обычно хозяева приходят раз в месяц – чтобы проверить, все ли на месте, не устроили ли из жилья притон или не решили ли ушлые арендаторы пересдавать квартиру – уже на сутки/часы. В плане уплаты налогов вы можете как оформиться ИП либо платить налоги как физическое лицо.

Существует еще одна причина инвестирования в недвижимость – это желание сохранить свои финансы. Нестабильность рынка заставляет людей искать, куда вложиться, пока рубль не рухнул еще ниже. А недвижимость в цене так или иначе, и мы еще в самом начале писали, что после снижения цен всегда наблюдается их стабильный рост. Часто родители покупают квартиры своим детям, чтобы в дальнейшем у них было свое жилье. Вот такие инвестиции в свое будущее.

Инвестиции в парковочные места и гаражи

Как ни странно, но это, пожалуй, самая доступная категория недвижимости для инвестиций. Купить квартиру в элитной новостройке может не каждый, а вот гараж – многие. Для его покупки достаточно потребительного кредита.

Учтите, что объектами недвижимости считаются только гаражи с фундаментом и капитальными стенами. Гараж может стоять отдельно или быть ячейкой гаражного кооператива. Вкладывать в гараж выгодно только если в вашем городе аренда гаража пользуется спросом, или вы точно знаете, что сможете сдать его под мастерскую или даже небольшой цех. Перед такими покупками мы советуем ознакомиться со спросом и предложением на рынке.

Плюсы инвестиции в гараж:

Небольшая цена – если для покупки квартиры вам нужно найти приличную сумму или взять ипотеку, то для покупки гаража хватит потребительского кредита.

Возможность сдать гараж под склад или под коммерческий объект – часто в ГК делают автомастерские или в гараже хранят какие-то товары хозяева ближайших магазинов. Разумеется, это только для тех гаражей, которые находятся рядом с жилыми районами. Гараж вдалеке от активной жизни может быть лишь долгосрочным складом, и вряд ли он будет интересен арендаторам. Однако если вы найдете молодую развивающуюся фирму, которая ищет помещение под склад – то взаимовыгодные условия на длительный срок вполне возможно найти.

Пассивный доход – сдал гараж – получаешь пассивный доход. Небольшой, но стабильный.

Минусы инвестиций в гараж:

Не так легко найти арендаторов. Перед тем, как купить гараж, стоит узнать, а нужны ли гаражи в вашем районе. Лучше выбирать гаражные кооперативы рядом с большими жилыми массивами. К слову, в небольших городах хороший вариант дачи рекламы – это расклейка объявлений. Некоторые желающие снять гараж не ищут его активно, но не пройдут мимо обычного объявления с номером телефона.

Качество арендаторов. Лучше подстраховаться и в договоре указать все данные вашего арендатора и его ответственность, а также что вы имеете право в любой момент вскрыть гараж при длительной неуплате платежей и без сохранения имущества арендатора. Квартиру обычно проверяют, но вряд ли вы будете каждый месяц проверять гараж на предмет незаконных в нем действий.

Смена арендаторов примерно каждые полгода. Гаражи редко сдаются на длительный срок. Если вы решили сдавать три-четыре гаража, то доход у вас будет не слишком пассивный – вы довольно много времени будете тратить на поиски новых арендаторов, показ гаражей и заключение договоров. Учитывая, что плата за аренду гаража невелика, такой способ получения прибыли не кажется слишком рациональным.

Добавьте к этому дополнительные расходы – налоги, ремонт гаража, оплата счетов и охраны ложатся на плечи арендодателя.

Обратите внимание, что в этом пункте мы рассматриваем лишь капитальные постройки. Временные металлические гаражи к таким не относятся.

Инвестиции в парковочное место

Совершенно новое направление на рынке инвестиций и аренды – это аренда парковочного места. В последнее время многие новостройки строят с парковками, на которых продаются места для машин - все чаще вместе с квартирой предлагают купить парковку в подземном паркинге. Изменения в законе произошли относительно недавно – в январе 2017-го года машино-место приобрело статус объекта недвижимости. С маленькой оговоркой – к таким объектам относятся лишь машиноместа на специализированных и многоуровневых парковках. Проще говоря, там, где это место является частью здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения автомобиля или иного транспортного средства. Обычное место для машины в вашем дворе к объекту недвижимости относиться не может. Ч. 1 ст. 130 ГК РФ определяется следующим образом: это объект:

• являющийся частью здания, дома или сооружения;
• предназначенный для того, чтобы размещать на нем автомототранспортное средство или хранить его;
• имеющий оградительные элементы, стены или иные конструкции, а также представляющий собой отдельную площадку, обозначенную разметкой;
• чьи границы определены и отражены в системе общероссийского кадастрового учета.

В числе плюсов некоторые отмечают, что количество парковочных мест даже в новостройках обычно делают без учета количества квартир. А тем более машин в семье может быть по количеству членов семьи. Так что в перспективе рыночный спрос на гаражи и машиноместа будет расти. Но это лишь предположения. Пока же большинство автовладельцев предпочитает ставить машины в своем дворе. А вот вопрос аренды парковочного места в новостройке мы осветить не можем в силу того, что пока таких примеров нам не встречалось – слишком новое направление. Инвесторы пока отмечают, что при современных реалиях инвестировать в машиноместо имеет смысл, если вы покупаете его для себя, а вот арендовать такие места у нас пока не принято. Люди рассуждают так: зачем тратиться, если можно просто оставить машину во дворе. А нормальных штрафов за такие парковки пока не предусмотрено. Однако учтите, что это лишь дело времени, и все чаще возмущенные соседством с автомобилями соседи сообщают о нарушителях, которым потом приходится вызволять свое транспортное средство со штрафстоянки.