Инвестиции в недвижимость




Утверждение «Инвестиции в недвижимость – это самый выгодный и надежный способ вложения денег» слышится отовсюду. По запросу можно найти уйму статей о том, как модно инвестировать в недвижимость, окупаемость инвестиций в недвижимость, инвестиции в зарубежную недвижимость и множество других историй, где инвесторы делятся личным опытом о том, как на недвижимости «поднимать 300% годовых». Главным плюсом недвижимости называют то, что она не падает в цене или всегда поднимается и дорожает дальше, и если вы вложились в недвижимость – то можно не бояться инфляции. Как обстоят дела с инвестициями в недвижимость в Калуге, и так ли это на самом деле гладко и легко, как пишут? Мы постарались найти всю возможную информацию по теме и хотим поделиться ей с вами.

Какая недвижимость выгоднее всего для инвестиций

Разумеется, вопрос не праздный. Каждый вид недвижимости сопряжен с определенными рисками и определенными моментами, которые стоит учитывать. Мы решили осветить два самых популярных пункта – это инвестиции в жилую недвижимость и в гаражи и парковочные места. Дело в том, что эти два варианта доступны и частным инвесторам, в отличие от коммерческой недвижимости, и не требуют особых знаний налогового учета и бухгалтерии.

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость – самые популярные и оцениваются как несущие самый низкий риск. Более того, опытные игроки рынка недвижимости утверждают, что сейчас – самое время купить элитную квартиру с целью заработать на ней, если у вас есть возможности. Почему?

Как ни странно, но определенную роль в этой ситуации сыграл Крым. Несколько лет назад, когда Крым присоединился к России, правительства других стран объявили о введении санкций. В прошлом году началась обоюдная война запретов. Из-за происходящего на мировом рынке рубль продолжает оставаться на дне. Однако многие аналитики утверждают, что острая фаза кризиса миновала, причем в этом сходятся и российские, и зарубежные эксперты. Итогом санкционных войн и кризиса стало серьезное снижение цен на недвижимость. Однако опыт прошлого кризиса 2008-2009 стал очередным подтверждением того, что после спада с ростом спроса на квартиры и дома растут и их цены, не просто быстро возвращаясь к прежней отметке, но и превышая старые цены. В итоге люди начинают искать, куда вложить средства, и это также может повлиять на рост цен.

Более того, эксперты прогнозируют, что в следующем году можно ожидать серьезного роста цен на недвижимость в целом – поскольку 1 июля 2018г. вступил в силу закон о защите прав дольщиков. Собственно, уже с этого года возник рост спроса на квартиры – многие поторопились купить квартиры до 1 июля. Полный переход на проектное финансирование ожидается 1 июля 2019-го года, и тогда ожидается повышение цен на жилье на 15%. Велика вероятность, что часть компаний уйдет с рынка, поскольку не сможет работать в новых довольно жестких условиях. Но даже плановый рост цен на недвижимость составляет примерно 10% в год. Спрос стимулирует и снижение ставок по ипотеке. Те, кто успел начать строительство до 1 июля 2018-го года работают по старым правилам, тем же, кто не успел, придется играть по новым. Напомним также, что по новым правилам на ранних стадиях строительства квартиры продаваться уже не будут.

2

Как заработать на инвестициях в недвижимость?

Именно с целью получить прибыль в недвижимость инвестируют с двумя целями:

  • Перепродать с наценкой,
  • Сдавать в аренду.

Инвестиции с целью перепродажи

Как ни странно, но купить квартиру до сдачи дома в эксплуатацию даже по новым правилам будет дешевле, чем покупать уже готовую в уже сданном доме. Покупаете жилье в строящемся доме, дожидаетесь его сдачи, делаете ремонт и перепродаете с наценкой. Что интересно – согласно мнению экспертов самый большой рост цен виден на элитное жилье и самое дешевое. Разумеется, ваша выгода зависит от ваших возможностей – чем дороже квартира, тем больший доход вы можете получить.

На что обратить внимание при выборе квартиры:

  • Где находится квартира. Низкая цена на жилье – это здорово, но купили ли бы вы его для себя? Люди, арендующие жилье предпочитают выбирать его поближе либо к работе, либо к остановкам общественного транспорта. Впрочем, если вы решили инвестировать в элитное жилье – то на мелочи вроде района можно не обращать внимания, у большинства таких людей есть автомобили, а жилой комплекс оснащен забором, системой видеонаблюдения, и на эту территорию просто так не зайти.
  • Планировка помещений. Совмещенный/раздельный санузел, изолированные комнаты, есть ли балкон/лоджия.
  • Состояние жилья. Разумеется, если вы покупаете жилье в элитной новостройке, то и ремонт придется делать вам, и ремонт этот должен быть недешевый. Позиционирование жилья диктует публику, которая будет здесь жить.
  • Инфраструктура. Опять же, почти не имеет значения в случае элитных новостроек, где у всех владельцев есть транспортные средства, но весьма важна, если район средний. Хотя во многих случаях район подстраивается под новостройку – а если эта новостройка большая и элитная, то она наверняка «обрастет» необходимой инфраструктурой.

Нередко для покупателей и арендаторов играет роль вид из окна и этаж. И все чаще даже арендаторы спрашивают про соседей за стеной и на лестничной площадке, а также репутацию района в целом.

Выгодно покупать квартиры без помощи риэлтора, но это весьма опасно. Впрочем, от «черных риэлторов» тоже никто не застрахован. В общем, лучшим решением пока считается покупка квартиры у компании-застройщика напрямую – тогда ваш доход будет еще больше.

Инвестиции с целью дальнейшей сдачи в аренду

Покупка квартиры с целью последующей сдачи в аренду – это возможность получить долговременный источник дохода. Учитывая, что цены на аренду недвижимости достаточно стабильны, а аренда квартир всегда пользуется спросом, то прибыль обеспечена.

Сдавать жилье в аренду – это не всегда пассивный доход, поскольку существует два основных пути аренды:

  • Сдача квартиры на длительный срок
  • Сдача квартиры на сутки/часы.

Последний пункт обычно выбирают владельцы квартир в центре города. Серьезным плюсом такого решения называют довольно высокий доход. Действительно, сдавая квартиру на сутки/часы, вы можете получить доход, который в два-четыре раза превысит доход от сдачи квартиры на длительный срок. Однако такой доход сложно назвать пассивным.

Во-первых, вам придется постоянно искать жильцов, заселять и выселять их, заниматься уборкой – ведь в таком жилье все всегда должно быть готово к сдаче в аренду. Постоянно – это не раз в неделю, это, возможно, каждый день, через день, каждые два-три дня. Вдобавок нередко снимают жилье ночью, ранним утром, посреди буднего дня.

Во-вторых, это стабильные расходы на рекламу, поскольку она всегда должна быть на виду. Обычно пользуются известными сервисами и сайтами объявлений. Конечно, через какое-то время у владельцев таких квартир скапливается своя база клиентов, но первое время придется побегать с рекламой и решением вопросов.

В-третьих, нередко квартиры на сутки снимают представители «древнейшей профессии» или их клиенты/клиентки, а это – гарантия испорченных отношений с соседями.

В-четвертых, недостаток посетителей. Калуга – не самый популярный туристический центр, поэтому особо крупного потока туристов здесь обычно не наблюдается.

В-пятых, если вы всерьез хотите заняться таким бизнесом – то лучше и проще всего будет оформиться как ИП. Часто квартиры на сутки снимают командировочные, а им необходимы документы.

Ну и последнее – это необходимо быть готовым к убыткам, если гости натворят дел. А таких случаев в Сети описано немало.

Можно ли уверенно утверждать, что деньги окупят ваши затраты времени? Опытные инвесторы говорят, что такое решение приносит хороший доход, но для этого у вас не должно быть постоянной работы, чтобы быть готовым в любой момент решать вопросы, а таких квартир должно быть несколько, чтобы доход от них приносил прибыль, окупающую убытки и достаточную для жизни.

Плюсы сдачи на длительный срок очевидны – вы выбираете одних арендаторов и заключаете договор на срок от месяца. Конечно, вам придется время от времени их навещать – обычно хозяева приходят раз в месяц – чтобы проверить, все ли на месте, не устроили ли из жилья притон или не решили ли ушлые арендаторы пересдавать квартиру – уже на сутки/часы. В плане уплаты налогов вы можете как оформиться ИП либо платить налоги как физическое лицо.

Существует еще одна причина инвестирования в недвижимость – это желание сохранить свои финансы. Нестабильность рынка заставляет людей искать, куда вложиться, пока рубль не рухнул еще ниже. А недвижимость в цене так или иначе, и мы еще в самом начале писали, что после снижения цен всегда наблюдается их стабильный рост. Часто родители покупают квартиры своим детям, чтобы в дальнейшем у них было свое жилье. Вот такие инвестиции в свое будущее.

3

Инвестиции в парковочные места и гаражи

Как ни странно, но это, пожалуй, самая доступная категория недвижимости для инвестиций. Купить квартиру в элитной новостройке может не каждый, а вот гараж – многие. Для его покупки достаточно потребительного кредита.

Учтите, что объектами недвижимости считаются только гаражи с фундаментом и капитальными стенами. Гараж может стоять отдельно или быть ячейкой гаражного кооператива. Вкладывать в гараж выгодно только если в вашем городе аренда гаража пользуется спросом, или вы точно знаете, что сможете сдать его под мастерскую или даже небольшой цех. Перед такими покупками мы советуем ознакомиться со спросом и предложением на рынке.

Плюсы инвестиции в гараж:

Небольшая цена – если для покупки квартиры вам нужно найти приличную сумму или взять ипотеку, то для покупки гаража хватит потребительского кредита.

Возможность сдать гараж под склад или под коммерческий объект – часто в ГК делают автомастерские или в гараже хранят какие-то товары хозяева ближайших магазинов. Разумеется, это только для тех гаражей, которые находятся рядом с жилыми районами. Гараж вдалеке от активной жизни может быть лишь долгосрочным складом, и вряд ли он будет интересен арендаторам. Однако если вы найдете молодую развивающуюся фирму, которая ищет помещение под склад – то взаимовыгодные условия на длительный срок вполне возможно найти.

Пассивный доход – сдал гараж – получаешь пассивный доход. Небольшой, но стабильный.

Минусы инвестиций в гараж:

Не так легко найти арендаторов. Перед тем, как купить гараж, стоит узнать, а нужны ли гаражи в вашем районе. Лучше выбирать гаражные кооперативы рядом с большими жилыми массивами. К слову, в небольших городах хороший вариант дачи рекламы – это расклейка объявлений. Некоторые желающие снять гараж не ищут его активно, но не пройдут мимо обычного объявления с номером телефона.

Качество арендаторов. Лучше подстраховаться и в договоре указать все данные вашего арендатора и его ответственность, а также что вы имеете право в любой момент вскрыть гараж при длительной неуплате платежей и без сохранения имущества арендатора. Квартиру обычно проверяют, но вряд ли вы будете каждый месяц проверять гараж на предмет незаконных в нем действий.

Смена арендаторов примерно каждые полгода. Гаражи редко сдаются на длительный срок. Если вы решили сдавать три-четыре гаража, то доход у вас будет не слишком пассивный – вы довольно много времени будете тратить на поиски новых арендаторов, показ гаражей и заключение договоров. Учитывая, что плата за аренду гаража невелика, такой способ получения прибыли не кажется слишком рациональным.

Добавьте к этому дополнительные расходы – налоги, ремонт гаража, оплата счетов и охраны ложатся на плечи арендодателя.

Обратите внимание, что в этом пункте мы рассматриваем лишь капитальные постройки. Временные металлические гаражи к таким не относятся.

Инвестиции в парковочное место

Совершенно новое направление на рынке инвестиций и аренды – это аренда парковочного места. В последнее время многие новостройки строят с парковками, на которых продаются места для машин - все чаще вместе с квартирой предлагают купить парковку в подземном паркинге. Изменения в законе произошли относительно недавно – в январе 2017-го года машино-место приобрело статус объекта недвижимости. С маленькой оговоркой – к таким объектам относятся лишь машиноместа на специализированных и многоуровневых парковках. Проще говоря, там, где это место является частью здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения автомобиля или иного транспортного средства. Обычное место для машины в вашем дворе к объекту недвижимости относиться не может. Ч. 1 ст. 130 ГК РФ определяется следующим образом: это объект:

  • являющийся частью здания, дома или сооружения;
  • предназначенный для того, чтобы размещать на нем автомототранспортное средство или хранить его;
  • имеющий оградительные элементы, стены или иные конструкции, а также представляющий собой отдельную площадку, обозначенную разметкой;
  • чьи границы определены и отражены в системе общероссийского кадастрового учета.

В числе плюсов некоторые отмечают, что количество парковочных мест даже в новостройках обычно делают без учета количества квартир. А тем более машин в семье может быть по количеству членов семьи. Так что в перспективе рыночный спрос на гаражи и машиноместа будет расти. Но это лишь предположения. Пока же большинство автовладельцев предпочитает ставить машины в своем дворе. А вот вопрос аренды парковочного места в новостройке мы осветить не можем в силу того, что пока таких примеров нам не встречалось – слишком новое направление. Инвесторы пока отмечают, что при современных реалиях инвестировать в машиноместо имеет смысл, если вы покупаете его для себя, а вот арендовать такие места у нас пока не принято. Люди рассуждают так: зачем тратиться, если можно просто оставить машину во дворе. А нормальных штрафов за такие парковки пока не предусмотрено. Однако учтите, что это лишь дело времени, и все чаще возмущенные соседством с автомобилями соседи сообщают о нарушителях, которым потом приходится вызволять свое транспортное средство со штрафстоянки.







С этим читают так же:

Вы можете пропустить до конца и оставить ответ. Диагностики в настоящее время не допускается.

Написать комментарий