Ипотека и подводные камни: на заметку заемщику

Ипотека и подводные камни: на заметку заемщику

Именно такую картинку я бы показывала всем заемщикам банков перед тем, как они решат взять ипотечный кредит.

Тот, кто думает, что банк печется об улучшении их жилищных условий и об обеспечении их достойным жильем, глубоко ошибается. На самом деле, это не более, чем рекламный трюк. Банки – не благотворительные организации и они не выполняют функции социальной защиты населения.

Ипотечные кредиты, как и любые другие, выдаются на основе трех базовых принципов – срочности, платности, возвратности, ну еще обеспеченности (залогом или поручительством). И цель любого банка – это получить за счет заемщика доход в виде процентов и пеней, и вернуть обратно свои деньги. То есть банк – это тот же магазин, только он торгует деньгами, и продает их не навсегда, а как бы дает в прокат на время. Как там в известном фильме: «Берешь чужие и на время, а отдаешь свои и навсегда.»

Хотя из моей практики и опыта очень многих людей со средним и выше среднего доходом, ипотечный кредит – это единственный вид кредита, который может быть выгоден. Стоимость жилья за последние много лет растет стремительней процентов по кредитам. Т.е. , если брать ипотечный кредит, и выплатить его за 3-7 лет, то стоимость квартиры будет намного выше, чем выплаченная банку сумма основного долга и процентов по нему. В таком случае Вы не теряете, а наоборот выигрываете. Очень редкий случай!

Но чтобы выиграть, нужно все очень хорошо рассчитать ипотеку сбербанка, например, и знать досконально все условия и тонкости этого вида кредита.

В настоящее время коммерческие банки выдают ипотечные кредиты сроком на 10-15-20-30 лет! Процентные ставки декларируются на уровне 9-11 % годовых (думаю, сюда надо еще прибавить комиссию). Заманчивые условия. Но не стоит забывать о том, что квартира, приобретаемая на кредитные средства автоматически в момент регистрации собственности обременяется в пользу банка. И это обременение банк снимает только после того, как Вы выполните все обязательства.

Прежде всего, подумайте о том, насколько весомым для Вас будет платеж по кредиту. Многие банки разрабатывают специальные программы, когда могут учитывать доход молодой семьи (обоих супругов), и их родителей. То есть отвечать по кредиту будет сразу 6 человек. Можете еще поручителей набрать, если есть желание. Только подумайте, а какой доход будет у Вас, у Ваших родителей через 10-15 лет? Вы уверены в этом, у Вас достаточно аргументов в пользу тех цифр, которые Вы сейчас себе обозначили?

Если, конечно, Вы покупаете квартиру по очень дешевой цене с целью через 2-3 года, когда ее стоимость значительно или в несколько раз превысит нынешнюю, продать ее, то здесь можно на вышеперечисленные вопросы и не отвечать. Главно, быть уверенным в том, что достаточно средств для выплаты кредита в эти 2-3 года. Надеюсь, Вы ее в аренду сдадате.

Насколько велик, стабилен Ваш доход, сколько у Вас источников дохода, не загоняете ли Вы себя в нищету ради этого кредита? Это все вопросы для очень глубокого размышления. Основные моменты я перечислила в своем посте «Кредит – помощник или враг?» Сейчас повторяться не буду.

Учтите, что полностью всю сумму – полную стоимость квартиры в кредит Вам никто не даст. Банки требуют подтвердить вложение собственных средств в размере от 5% до 30% стоимости жилья. Думаю, это правильный ход. Что-то у Вас должно быть свое, прежде чем взваливать на себя такой груз.

И в моей практике было много грустных примеров, когда для этого первого взноса люди брали другой кредит, занимали в долг или договаривались с прежними собственниками о фиктивной расписке в получении средств наличными. Как правило, такие истории заканчивались плачевно… Итак платеж по кредиту со всеми комиссииями достаточно большой, еще есть платежи нотариусу, в регистрационную палату, страховка залога, ремонт надо в квартире делать, мебель купить хоть каку-то… А там еще кризис, потеря работы, родителей на пенсию проводили, ребенок родился, кто-то заболел, развелись (не дай бог). Круговорот событий может привести к тому, что Вы останетесь без средств к существованию, без жилья, с решением суда, отрицательной кредитной историей и кучей других проблем.

О первом взносе в виде 5-30 % можно сильно не заморачиваться только в том случае, если Вы уже точно знаете, что продаете старую квартиру, и после ее продажи легко закроете долг по первому взносу, страховку, ремонт, мебель и еще часть кредита. В этом случае дышать можно легче.

Потому что в самой критичной ситуации банк будет продавать Вашу квартиру за ту стоимость, сколько у Вас остался долг по кредиту, не учитывая то, что Вы затратили как первый взнос, вносили в уплату основного долга и процентов. Но о самых крайних ситуациях я расскажу в следующий раз.

Более того, как правило, каждый случай ипотечного кредита индивидуален, и подумайте, может быть потратиться на хорошего юриста перед получением кредита, чтобы обойти некоторые подводные камни. Иначе потом придется тратиться на адвокатов.

Я скажу честно, ипотечный кредит у меня есть. Брала я его 5 лет назад, процент у меня был более, чем льготный – 9% годовых, правда сейчас 13,5%. Но это отдельная история. Сумма кредита была 770 000 руб. , квартира стоила 850 000 руб. После продажи старой квартиры я погасила первый взнос, сделала ремонт, купила мебель. Хотя разумней было бы побольше погасить кредит. Но я тогда не обучалась в ISIF :) Сейчас сумма моего кредита составляет 350 000 руб., платеж в среднем 10 000 руб. в месяц. Скажем, для меня это не критично. Квартира сейчас стоит около 3 000 000 руб. Я выплатила уже 420 000 основного долга и около 180 000 -%%, т.е. 600 000 тыс. руб. Пока не знаю, в какие сроки я выплачу оставшуюся сумму и какую сумму процентов заплачу за это. Если считать только математику, т.е. цифры, то я не в убытке.

Хотя, разумней было бы старую квартиру продать, деньги выгодно вложить, пожить на съемном жилье, а потом приобрести свое. К тому же съемное жилье стоит дешевле, чем общий платеж по кредиту раза в 2-3, т.е. есть возможность ежемесячно еще инвестировать. В таком случае у меня сейчас было бы свое жилье не хуже этого и не было бы долгов в виде кредитов. Но, несмотря на большой банковский опыт, я не была финансово грамотным человеком с точки зрения личных финансов. Я сама повелась на лозунг того банка, в котором работала: «Чем снимать жилье, лучше взять кредит, эти же деньги отдавать за ипотеку и жить в собственном.»

И только сейчас понимаю, что деньги не эти же, и не лучше. Банк печется совсем не об обеспечении Вас достойным жильем, когда предлагает Вам взять ипотечный кредит. По-моему, я уже пошла по второму кругу :)

Итак, прежде, чем взять ипотечный кредит, тщательно взвесьте все условия, свои материальные возможности, просчитайте все самые худшие сценарии развития событий, и если Вас ничто не напугает, то дерзайте.

Но мой личный опыт показывает, что как бы не выгоден был мне мой ипотечный кредит, грамотней и выгодней было бы проинвестировать имеющиеся средства и позднее обзавестись недвижимостью.